Zakup własnego lokalu mieszkalnego – szczególnie jeśli pochodzi on z rynku wtórnego – może być obarczony ryzykiem. Dlatego przed podjęciem decyzji należy dokładnie zapoznać się z jego pełną dokumentacją. Ostatecznie to notariusz będzie odpowiedzialny za finalizację całej sprawy od strony prawnej, jednak warto też samemu sprawdzić wszystkie formalności.
Kontrahent sprzedający lokal powinien udostępnić na prośbę osoby zainteresowanej zakupem pełną dokumentację związaną z danym lokalem. Do nawiązania transakcji konieczne jest przedstawienie dokumentów nie starszych niż 2-tygodniowych. Z tego powodu nie wszystkie mogą być udostępnione od razu w momencie oglądania lokalu.
Do wstępnej weryfikacji warto zapoznać się z:
– numerem przypisanym w księdze wieczystej danego lokalu (o ile została ona założona) lub zaświadczeniem o przysługiwaniu spółdzielczego prawa własnościowego,
– wyciągiem z aktualnego stanu opłat, wraz z określeniem wysokości składek i wpłaconych zaliczek,
– oświadczeniem wystawionym przez zarządcę o stanie finansowym i stanie prawnym wspólnoty,
– wyciągiem ostatniej wpłaty z tytułu podatku od nieruchomości.
Natomiast do przygotowania umowy notarialnej konieczny będzie dostęp do kolejnych dokumentów:
– aktu potwierdzającego sposób (podstawę) nabycia lokalu,
– zgoda banku na przedterminową spłatę kredytu,
– zaświadczenie o meldunku w danym lokalu,
– zaświadczenie zarządcy o aktualnym stanie rachunków czynszowych,
– jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą: zaświadczenie o niezaleganiu z tytułu opłat dla ZUS oraz Urzędu Skarbowego,
– jeśli lokal objęty jest kredytem: zaświadczenie o aktualnym stanie salda hipotecznego,
– jeśli w lokalu była prowadzona działalność gospodarcza: zaświadczenie o jej aktualnym braku.
W przypadku umów deweloperskich, jeszcze zanim dany lokal zostanie oddany do użytku, ustanawia się odrębną własność w jego obrębie. Dokonuje się tego na podstawie wskazanej w umowie kwoty. Gdy nieruchomość jest już gotowa, prawo własności zostanie przeniesione na stronę kupującą. Przed podpisaniem umowy warto zapoznać się z jej pełnym brzmieniem, prospektem informacyjnym oraz wszystkimi załącznikami. Najważniejsze sprawy, na których warto się skupić, to: cena nieruchomości, terminy dotyczące uiszczenia zadatku (i pozostałych transz), termin przekazania lokalu, skutki potencjalnej zmiany terminu ukończenia inwestycji, warunki rozliczania potencjalnych niezgodności pomiędzy projektem a realizacją, a także konsekwencje z odstąpienia od umowy.
Do podpisania umowy notarialnej konieczny jest: dowód osobisty, tytuł własności, odpis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości, decyzja pozwalająca na budowę, prospekt informacyjny. Samo przeniesienie własności nastąpi dopiero po sfinalizowaniu umowy orzeczonej, czyli ostatecznej, podpisywanej dopiero po odbiorze gotowego lokalu.
